Детские «квадраты» должны продавать по единым правилам

Продажа квартир и домов с долями несовершеннолетних происходит только с разрешения органов опеки и попечительства, которые должны проследить, чтобы условия жизни детей не ухудшились, а их права никто не ущемил. Но из-за неопределенности в законодательном регулировании этого вопроса и порой избыточных требований органов опеки семьи с детьми зачастую оказываются лишены возможности приобретения более просторного и благоустроенного жилья и ограничены в свободе выбора места проживания семьи.

Эта тема стала особенно актуальной с того времени, как для покупки квартир стали использовать материнский капитал, подразумевающий обязательное выделение долей детям. В процедуре выдачи согласия есть много субъективных факторов, а единых, законодательно закрепленных критериев нет. Депутат петербургского Заксобрания Андрей Рябоконь предложил установить их в федеральном законе. Проект документа поступил на рассмотрение Совета законодателей. 

Лакуна субъективности

Петербургский парламентарий, изучая правила выдачи разрешений на сделки с недвижимостью детей, выяснил следующее. В Законе № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» говорится, что сделки возможны только с разрешения органов опеки и попечительства. При этом нельзя давать разрешения на продажу или мену, влекущие за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Также действуют правила Гражданского кодекса, в котором в 37-й статье сказано, что нельзя совершать действия, ведущие к уменьшению детского имущества.

По общим правилам считается, что при продаже, например, квартиры с долями — собственностью детей разрешение может быть получено, если интересы детей защищены. То есть или взамен приобретается новая соразмерная недвижимость, не ухудшающая положения детей, или деньги кладутся на защищенный счет детей до совершеннолетия и тратить их раньше можно тоже только с разрешения органов опеки и только в интересах детей. Но вот как это определяется и по каким критериям, в нормативных документах не установлено.

Поэтому Андрей Рябоконь разработал инициативу о внесении изменений в статью 20 закона об опеке и попечительстве и предлагает закрепить в ней следующие критерии для отчуждения жилья несовершеннолетних: встречное приобретение благоустроенных жилых помещений (долей в них, если подопечным принадлежат доли) большей стоимостью и площадью одновременно либо встречное предоставление в дар благоустроенного жилья или долей — большей площадью и стоимостью одновременно.

Масло масляное

В нижней палате федерального парламента считают, что не надо ничего менять в законодательстве. Председатель Комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей Нина Останина, комментируя идею петербургского депутата, сказала, что подобная конкретика будет избыточной: «Я не считаю нужным вносить какие-либо изменения именно в части уточнения критериев при продаже жилья несовершеннолетних по причине того, что в законе обозначено главное: сделка с недвижимостью не должна ухудшать жилищные условия. К закону прилагаются подзаконные акты, в том числе 100-страничный документ федерального Правительства, где четко прописаны критерии, по которым органы опеки принимают соответствующие решения. А большая стоимость и площадь не означают, что условия будут лучше. Иногда площадь в сарае больше, нежели в комфортной квартире. Говорить только о цифрах нельзя. Комфорт предполагает и наличие удобств, и так далее».

Размытые рамки

Подзаконный акт, о котором идет речь, — это постановление Правительства от 2009 года «Об отдельных вопросах осуществления опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних граждан». В нем действительно есть раздел, в котором идет речь об отчуждении детской недвижимости — о том, что в личных делах обязательно указываются сведения о продаже и о приобретении нового жилья. Но правила принятия решения и выдачи согласий не изложены.

Юристы петербургского парламентария Андрея Рябоконя сообщили, что им не удалось найти ни одного нормативного акта, в котором закреплена сложившаяся в стране практика и лучшие из ее наработок. Отсутствие единого документа с четкими критериями оценки замены продаваемой недвижимости подтвердили и в некоторых органах опеки и попечительства на местах в Петербурге — в городских муниципалитетах, которые выполняют эту госфункцию. Там заверили, что существуют лишь негласные правила и рекомендации органов госвласти, отвечающих за соцполитику.

По мнению петербургского парламентария, такая ситуация порождает серьезные сложности в реализации жилищных прав семьями с детьми, коррупцию среди специалистов органов опеки и попечительства, а также риски существенного нарушения имущественных прав несовершеннолетних. А из-за неопределенности в законодательном регулировании и порой избыточных требований органов опеки семьи с детьми зачастую оказываются лишены возможности приобретения более просторного и благоустроенного жилья и оказываются ограничены в свободе выбора места проживания семьи.

В то же время многие семьи в последние годы покупали квартиры и дома с использованием материнского капитала. Такие сделки подразумевают автоматическое выделение в собственность детям долей. Но потом при желании улучшить жилье, продать его или обменять возникают сложности. Потому что в разных органах опеки и попечительства могут быть разные подходы к выдаче разрешений: в одних требуют, чтобы взамен продаваемого обязательно приобретали жилье не хуже прежнего, другие позволяют зачислять полностью или частично средства на счет ребенка до его совершеннолетия, некоторые настаивают на необходимости встречного дарения родителем или близким родственником иного жилья.

«Доходит до абсурда, когда одна квартира, сособственниками которой являются несколько несовершеннолетних родственников, не являющихся членами одной семьи и проживающих на территории различных муниципалитетов, не могут продать жилье целиком из-за того, что органы опеки и попечительства разных муниципалитетов выдвигают взаимоисключающие требования по защите прав несовершеннолетних», — поделился результатом анализа обращений граждан Андрей Рябоконь. При этом, по его словам, недобросовестные, как правило, из группы социального риска, родители, попавшие под влияние черных риелторов, действующих в сговоре с отдельными представителями органов опеки, из-за имеющейся правовой неопределенности в данном вопросе могут существенно ухудшить жилищные условия и имущественное положение своих детей.

По его мнению, если федеральные коллеги считают, что необходимости в изменении ФЗ нет, то надо как минимум разработать полноценный подзаконный акт, в котором будут изложены единые требования для органов опеки всех регионов страны с четкими критериями для принятия решения, с прозрачной процедурой, конкретными сроками и исчерпывающим перечнем предоставляемых документов.