Без рисков и нервов: как сдать квартиру легально и безопасно

Штрафы до 50 тысяч рублей за сдачу в аренду жилья без заключения договора найма и письменного согласия соседей предусматривает законопроект, который внесла в Госдуму группа депутатов. «Парламентская газета» узнала, как сдать квартиру, не нарушая закон.

С согласия соседей

Сдача жилья в аренду считается получением дохода и подлежит налогообложению.

Чтобы не платить налог, некоторые владельцы квартир не заключают договор с нанимателями. Однако это чревато проблемами. Без документального оформления отношений они не вправе обратиться в суд за неоплаченную коммуналку или поврежденное имущество, а арендатор не может временно зарегистрироваться в квартире. А если договор есть, можно не бояться прихода участкового или жалоб соседей, что нередко случается, особенно, когда жилье сдают посуточно.

Чтобы избежать конфликтов, группа депутатов разработала и внесла в Госдуму законопроект, который предусматривает штраф до 50 тысяч рублей за сдачу в аренду жилья без заключения договора найма, аренды или безвозмездного пользования. На такую же сумму предлагают штрафовать и за сдачу квартиры без согласия соседей. В пояснительной записке указано, что такое согласие оформляет собственник соседнего или примыкающего помещения «в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление».

Речь идет как о физических, так и юридических лицах. Они должны указать в согласии свои Ф. И. О. или название организации, паспортные или регистрационные данные, а также реквизиты документов, подтверждающих владение соседними помещениями.

Страховка от плохих жильцов

Чтобы сдать квартиру в аренду легально и безопасно, нужно заключить договор найма или аренды жилого помещения с указанием всех актуальных паспортных данных сторон, член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

«В договоре обязательно необходимо указать, кто будет проживать в квартире, в каком состоянии и какое имущество передает хозяин во временное пользование — технику, мебель. Желательно все это зафиксировать фотографиями и актом, которые будут являться приложением к договору», — посоветовала эксперт.

Кроме того, стоит вписать в договор, кто оплачивает коммунальные услуги и каким образом, размер неустойки за просрочку платежей, как можно расторгнуть соглашение и на каких условиях, например только после осмотра квартиры хозяином для проверки ее состояния.

Также можно указать обязанность подписывать акт приема-передачи, когда жильцы въезжают и выезжают, а также кто отвечает за поврежденное имущество соседей в непредвиденных случаях, например при пожаре или затоплении.

Выручит депозит

Чтобы застраховать себя от неприятных неожиданностей в виде сломанного холодильника или разбитой плитки, рекомендуется брать с арендатора депозит. Обычно он равен одной месячной арендной плате. Его размер и причины, по которым собственник жилья может оставить депозит себе, тоже следует вписать в договор. Это может быть не только сломанная мебель, но и неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Если срок аренды меньше года, то договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать. Если больше, то в течение месяца его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Собственник недвижимости не обязан оформлять жильцам временную регистрацию, однако она обязательна для тех, кто проживает не по месту прописки более 90 дней, напомнила Мария Спиридонова.

«За нарушение этого правила предусмотрен штраф как для арендатора, так и для арендодателя. В Москве и Санкт-Петербурге он составляет 5-7 тысяч рублей, в других регионах — 2-5 тысяч рублей», — напомнила эксперт.

Самозанятым выгоднее

Размер налога на доход от аренды квартиры зависит от того, кто ее сдает — физлицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель. В первом случае он должен подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ по итогам года, в котором сдавалась жилье. Сделать это нужно до 30 апреля следующего года, а уплатить налог — не позднее 15 июля. Налог составляет 13 процентов от общего дохода, полученного за аренду в течение года.

Для самозанятого налог составляет 4 процента от дохода при сдаче жилья физлицам и 6 процентов — юридическим. Главное — не забывать формировать чек через приложение «Мой налог» на каждую выплату. Другой отчетности в налоговую предоставлять не нужно. Кроме того, на первоначальном этапе самозанятому предоставляют налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей.

Если владелец недвижимости зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, ставка налога будет зависеть от выбранного им налогового режима. При «упрощенке» на доходы это 6 процентов от суммы, указанной в договоре, при схеме «доходы минус расходы» — 15 процентов от суммы, оставшейся после вычета всех трат, при патентной системе ставка зависит от региона.

Штрафы нелегалам

Если соседи донесут, что человек сдает жилье нелегально, то налоговая может наложить штраф за непредоставление декларации. Его размер составит 5 процентов от суммы налога, подлежащего уплате, за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30 процентов от этой суммы и не менее тысячи рублей.

Если владелец жилья зарабатывает на сдаче в аренду нескольких квартир, то это могут признать незаконным предпринимательством. Штраф тогда составит от пятисот до двух тысяч рублей.