Новостройка с браком: что делать покупателю

Радость от покупки новой квартиры часто омрачается некачественно выполненными строительными работами. В этом случае многое зависит от того, как поведет себя застройщик. Если он не исправит свои косяки, то дольщику остается одна дорога — в суд. А суды, по сообщениям СМИ, завалены многомиллионными исками собственников новых квартир к застройщикам за некачественную отделку.

«Парламентская газета» вместе с экспертами разбиралась, что делать, если сдали квартиру с браком, нужно ли обращаться к юристу и какую компенсацию можно получить в суде.   

Заслон потребительскому экстремизму

Дефекты в отделке — явление довольно частое, они встречаются и в эконом-сегменте, и в элитных домах. По закону застройщик обязан их устранить, но некоторые не спешат это делать. В таком случае можно обязать компанию вернуть деньги за плохо выполненную работу.  

Взыскания за некачественную отделку квартир в новостройках становятся настоящим бизнесом, 15 ноября заявил журналистам председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Он рассказал, что юридические фирмы предлагают собственникам оформить на них доверенность, чтобы предъявить иск к застройщикам в суде.

«Один из застройщиков продемонстрировал нам на своем примере, как некачественная отделка квартиры стоимостью 15 миллионов рублей привела к требованию о взыскании 45 миллионов», — рассказал депутат. Он добавил, что масштабы этого явления исчисляются десятками миллиардов рублей ежегодно.

Потребительский экстремизм действительно существовал, но сейчас он уходит в прошлое, потому что в последнее время принят ряд нормативных актов, регламентирующих отношения дольщика и застройщика, сказала «Парламентской газете» зампред Комиссии Ассоциации юристов России по градостроительному и жилищному законодательству Мария Спиридонова. Упомянул о них и Сергей Пахомов. Это введение моратория на выплату неустоек, отсрочка всех выплат покупателям квартир до 31 декабря текущего года, при расчете неустоек применяется ставка 7,5%, не взыскиваются потребштрафы, застройщику дается 60 календарных дней на устранение недостатков.

Кроме того, внесены изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся уникальных объектов, к которым можно отнести все высотки. При срыве сроков сдачи неустойка по ним составляет не более 5% от цены договора, при нарушении сроков устранения дефектов — в размере стоимости их ликвидации, а штраф не может быть больше пяти процентов от присужденной судом суммы.

«Раньше люди шли в суд, взыскивали с помощью экспертных организаций сумму, поверх нее — штрафные санкции, моральный вред. Сейчас дольщик не может взыскать свыше суммы устранения недоделок. Более того, ограничили штрафные санкции, которые определены 5 процентами. То есть по факту получается, что те юристы, которые на этом зарабатывали, сейчас не имеют никаких перспектив в плане получения какой-то сверхприбыли, потому что сейчас закон о защите прав потребителей в рамках этих отношений не применяется», — пояснила Мария Спиридонова.

Правда, она добавила, что часть ограничений в пользу застройщиков, например мораторий на выплаты дольщикам или досудебный порядок урегулирования споров, закончатся в конце года, и будут ли они продлены — пока неизвестно.  

При существенных недоделках нужна помощь эксперта

Итак, при осмотре квартиры обнаружены плохо установленные окна, кривые стены и прочие недостатки. Что делать в этом случае? Мария Спиридонова отметила, что унифицированного ГОСТа, применяемого к недоделкам, нет, поэтому каждый по-разному к этому относится. У кого-то мелкая царапина вызывает истерику, кто-то, чтобы быстрее вселиться, готов закрыть глаза на косяки застройщика.

Юрист Российской гильдии риэлторов Оксана Байрамова подчеркивает, что замечания делятся на «существенные» и «несущественные». Но и эта градация во многом зависит от человека. Так вот, несущественные недостатки достаточно зафиксировать в акте осмотра квартиры. Если недоделки существенные, а застройщик их не признает, то тогда потребуется помощь профессионального эксперта. Он должен быть членом СРО, входить в национальный реестр специалистов или объединение НОПРИЗ и с ним необходимо заключить договор.

О дате визита с экспертом застройщика необходимо официально уведомить за 3-5 дней. После осмотра квартиры специалист должен зафиксировать дефекты и направить компании заявление с требованием их устранить.

«Только при наличии существенных замечаний акт приема-передачи участник долевого строительства вправе не подписывать. Если существенных замечаний нет, то принять от застройщика квартиру необходимо, иначе он может составить акт в одностороннем порядке», — предупреждает Оксана Байрамова.

Право на «60+10»

Поскольку сейчас действует досудебный порядок урегулирования споров, застройщику дают 60 дней на устранение недоделок. В течение этого времени покупатель жилья не может обратиться в суд и вынужден ждать.

Добросовестные застройщики стараются быстрее сдать квартиру дольщику и исправляют дефекты. Но бывают и исключения. «В последнее время некоторые застройщики не спешат сразу все устранять, так как замечаний может быть в ЖК немало, а вот работников, кто такие замечания устраняет, немного. Поэтому бывает, что сроки устранения растягиваются», — отмечает Байрамова.

Если по истечении 60 дней квартиру так и не привели в порядок, Мария Спиридонова рекомендует зафиксировать «статус-кво». Дольщик вправе подать компании претензию, в которой он либо просит уменьшить стоимость договора на покупку жилья, либо выплатить компенсацию на затраты по устранению брака. Эксперт должен сделать калькуляцию этих затрат. Отправить претензию нужно грамотно, обращает внимание Оксана Байрамова. В случае обращения в суд это будет иметь значение.

По закону на ответ компании дается 10 рабочих дней. Если застройщик никак не отреагировал или он вообще не приступал к устранению брака, но покупатель прошел все необходимые стадии, то он вправе обратиться в суд.

Деньги — в новом году

Если человек может самостоятельно составить исковое заявление и представлять свои интересы, то нанимать юриста не обязательно. Если же прибегнуть к его услугам, то, по словам Спиридоновой, в Москве это обойдется примерно в 30 тысяч рублей. В исковом заявлении нужно указать сумму долга компании, которая равна стоимости затрат на устранение дефектов, сумму штрафа, моральный вред. Размер последнего каждый судья определяет самостоятельно, но обычно он не превышает 15 тысяч рублей. Сюда же можно отнести затраты на эксперта, представителя в суде, почтовые и нотариальные расходы. Если требования составляют меньше 1 миллиона рублей, то госпошлину оплачивать не придется.

«Если дольщик соблюдал весь порядок предъявления требований, есть экспертиза, экспертное заключение от уполномоченного лица, установлены дефекты, то, конечно же, суд принимает позицию дольщика», — поясняет Спиридонова.

Если решение не оспаривается и вступает в законную силу, то покупатель получает компенсацию. Но сейчас, напомним, из-за установленного моратория ее перечислят только по окончании этого года.